Talonrakennusprojektiin lähteminen vaatii aika suuren panostuksen selvittelyyn ja suunnitteluun. Jo ennen kuin tarjouksia voi pyytää rakennuttajilta saati alkaa vertailemaan niitä keskenään, tulee yllättävän monesta asiasta tietää etukäteen. Tai siis projektille parasta olisi, että etukäteen on asioista otettu selvää. Näin ei toki aina ole ja varmaan moni rakentaja huomaa matkan varrella asioita, joista olisi pitänyt ottaa selvää etukäteen ja hintalappu projektille voi ollakin todella erilainen, kuin mitä oli aluksi kuvitellut. Yksi koko projektin raamit antava asia on budjetti. Budjetointia ei kovin moni koe kiinnostavaksi, mutta onneksi meidän taloudessa on kaksi, joita tämä aihe kiinnostaa; rakennusalan ammattilaista eli miestäni ja minua; laskentatoimen maisteria. Listasin viisi taloprojektin budjetin osa-aluetta, jotka kannattaa suunnitella ja tiedostaa etukäteen.
1. Tontti
Sijainnista riippuu, maksatko tontista euron vai pulitatko 300 000 euroa pienestä maapläntistä noin puolen tunnin ajomatkan päästä keskusta-alueesta. Usein on tarjolla myös kunnan vuokratontteja, mutta niihin en ota kantaa, sillä en tiedä aiheesta tarpeeksi. Tonttia valittaessa rakennusoikeudellinen arvo antaa maksimiraamit itse rakennukselle. Niin sanottu tontin tehokkuusluku omakotitalotonteille on usein luokkaa 0,2-0,3. Eli luku kuvaa osaa tontista, jonka verran sille saa rakentaa. Jos haluaa maksimoida tontille rakennettavan talon suuruuden (ottaen huomioon mahdolliset piharakennukset, jotka myös lasketaan rakennusalaan) niin tontin koko kerrottuna tehokkuusluvulla antaa pinta-alan rakennettavalle alueelle. Meidän tapauksessa tontti on tarpeeksi suuri, että meidän tuleva talo ja piharakennus mahtuvat hyvin tontille.
Tontin lisäksi kannattaa muistaa varainsiirtovero ja mahdolliset tontin lohkomiskustannukset. Kiinteistön hankinnassa tulee varainsiirtovero maksettavaksi tontista ja sillä sijaitsevista rakennuksista. Kun hankitaan ensin vain tontti niin vero maksetaan vain tontin arvosta vs. talokaupassa maksetaan tontin ja talon yhteissummasta. Varainsiirtoverolaki muuttui tämän vuoden alussa 1.1.2024 alkaen. Varainsiirtoveron suuruus laski prosenttiyksikön verran ja se on nyt 3 % kauppahinnasta.
2. Talo
Me piirsimme rakennuksesta omia unelmapohjia ruutupaperille jo kauan ennen kuin tontti tai edes kunta oli tiedossa, mutta talon koko ja noin-pinta-ala oli hyvin tiedossa tonttia etsittäessä jo. Olemme käyneet asuntomessuilla ja talotoimittajien vastavalmistuneiden talojen esittelytilaisuuksissa, joten meillä oli hyvä käsitys mitä haluamme ja mitä emme. Vaikka piirsimme unelmatalostamme useita versioita yksi- ja kaksitasoisina, lopulta päädyimme kuitenkin yhden talotoimittajan valmiiseen pohjaan pienillä muutoksilla. Pyysimme tästä talosta vielä kierroksen tarjouksia eri toimittajilta ja päädyimme Dekotaloon, mistä olen aiemmin kertonut.
Itse talon budjetti on siis se toinen iso asia. Talossa vaikuttaa tietenkin neliöt ja rakennusmateriaalit paljon. Jos haluaa ilmavia huoneita ja avoportaikon, korkeita ikkunoita lattiasta kattoon ja tietenkin sen 3 metriä huonekorkeutta, niin hintaa tulee. Kivitalo on huomattavasti kalliimpi, kuin puutalo, mutta tähänkin voi kaava sanella mitä materiaalia talo voi olla. Kannattaa miettiä mihin itse haluaa rahansa käyttää, mitkä ovat must have -ominaisuuksia ja mitkä asiat jäävät unelmiksi yhä. Meille tulee korkeita ikkunoita olohuoneeseen ja keittiöön, mutta makuuhuoneissa on normaalit ikkunat. Huonekorkeus tulee meillä olemaan 2800 cm, mikä on parikymmentä senttiä korkeampi kuin perushuonekorkeus.
Lämmitysratkaisulla voi olla iso merkitys budjetissa, kylpyhuoneiden lukumäärä, keittiön koko ja tietenkin pintamateriaaleilla on iso vaikutus. Talotoimittajien tarjouksia kannattaa vertailla tarkastikin ja ennen kaikkea niiden osien suhteen, mitkä merkitsevät itselle paljon. Me halutaan taloomme tasaiset kipsilevykatot kaikkiin huoneisiin mdf-paneelin sijaan ja olohuoneen suuriin ikkunoihin siistit kipsilevysmyygit listojen sijaan. Näillä yksityiskohdilla on meille merkitystä ja myös budjettia kasvattava vaikutus, jonka olemme valmiit ottamaan vastaan.
Muutostöihin kannattaa myös henkisesti – ja budjetillisesti – varautua. Me teimme kaupat muuttovalmiista kokonaispaketista, mutta muutostöihin osasimme varautua jo tuhansien eurojen tarkkuudella etukäteen ja ne tarkentuvatkin vielä yhä suunnitelmien yksityiskohtien varmistuessa. Keittiö ja muut kiintokalusteet ovat talon sisällä isohko potti, johon voi itse vaikuttaa. Meille laskettiin talopakettiin pohjakuvan mukaisesti metrimitan mukaan keittiön kaapistoa ja sovittiin, että menemme keittiösuunnitteluun tarkentamaan keittiön budjetin. Tämä oli hyvä käynti ja saimme suunniteltua keittiön toiveitamme vastaavaksi ja tiedämme nyt myös budjetin sille. Meidän tapauksessa tiedossa oli, että tulemme ylittämään oletusbudjetin ja niinhän kävikin. Joitain tuhansia euroa tuli lisää keittiöön, kun halusimme pyörivän nurkkakaapin, aamiaiskaapin, kaksi riviä yläkaappeja ja erityisvärin, joka ei ole perusmallistoon kuuluva. Kodinhoitohuone ja kylpyhuoneet menevät perusmalliston kaapistoilla.
3. Pohjarakentaminen
Erityisesti uuden tontin kohdalla maaperätutkimus on tärkeä ja voi vaikuttaa kymmenillä tuhansilla euroilla kustannuksiin, kohottavasti. Kunnilla on yleensä jonkinlainen käsitys alueen maaperästä ja maaperäkarttaan kannattaakin tutustua etukäteen jos sellaiseen pääsee käsiksi. Kallio on vakaata rakennusalustaa, mutta louhiminen maksaa ja varsinkin sen maa-aineksen tontilta poisvienti. Jos maa on savista niin tarvittava paalutus sen sijaan maksaa myös. Moreeni on niin sanotusti paras rakennusalusta näistä vaihtoehdoista; moreenipohja kantaa hyvin. Myös meidän tapauksessa maaperästä oli aavistus ja suuntaa-antava kartta, mutta maaperätutkimus tuli silti itse teettää kun uudesta tontista on kyse.
Minulle noviisina rakennuttajana tuli yllätyksenä maatöiden suuruusluokka. Riippuen louhinnan ja paalutuksen määrästä niin hinta voi olla muutamasta kymmenestä tuhannesta tuplasti ylöspäin tai enemmänkin. Meidän alkuperäinen hintahaarukka tontin pohjarakentamiselle oli luokkaa 30000-70000, eli paljon. Tuleva tonttimme vaikuttaisi nyt alustavan pohjatutkimuksen tulosten mukaan olevan kohtuullisen tasainen ja moreenipohjalla, eli paalutusta ei ainakaan tarvitse tehdä ja jos jostain kulmasta joudutaan louhimaan niin se tulee olemaan pientä. Maatöiden osalta meidän tonttimme on siis lähes ideaalinen ja ainakin asuinalueen helpoimmasta ja edullisimmasta päästä.
4. Liittymät, luvat ja valvonta
Rakennusluvan haku maksaa ja siihen vaadittavien lupapiirustusten ja liitteiden hankkiminen maksaa. Talotoimittajalta saa yleensä talon oikovedokset, arkkitehdiltä tarvitaan talon piirustukset ja talon asemointi tontille, maaperätutkimus ja meidän tapauksessa myös katusuunnitelma vaadittiin liittymäkuvauksineen. Eli läjä dokumentteja, joita en noviisina tiennyt olevan olemassakaan ennen tätä projektia. Näihin saa uppoamaan 10000-15000 euroa.
Rakentaminen itsessään alkaa sitten, kun rakennuslupa on myönnetty. Vaikka talotoimittajalta saa talon avaimet käteen -periaatteella niin talon pystytys vaatii myös ammattimaista asiantuntijavalvontaa. Vastaava työnjohtaja ja pääsuunnittelija tarvitaan nimettyinä henkilöinä ja ne tulee käytännössä palkata erikseen. Näille hintaa tulee 3000-6000 euroa.
5. Pihatyöt
Kun talo on muuttovalmis, niin piha saattaa olla kuin sotatanner. Tallottu ja työkoneilla edestakaisin ajettu pläntti. Pihan kuntoon laittamiseen kannattaa varata myös budjettia. Vaikka pihan laittaisi kuntoon vasta ”seuraavana kesänä” niin hintaa tällekin tulee ja valmistelut kannattaa aloittaa rakennusprojektin aikana jo.
Jos käyttää pihasuunnittelijaa niin se maksaa. Jos vain tilaa multakuormat pihalle niin pääsee halvemmalla, mutta hartiavoimin saa lykkiä multaa kuutiotolkulla sinne tänne. Pienen kaivinkoneen vuokraaminen muutamaksi päiväksi voi olla ihan hyvä sijoitus sitten kun pihaa pääsee työstämään. Maan tasoittaminen ja päällysaineiden levittely käy näppärämmin ehkä näin.
Monen alueen kaava vaatii jonkinlaisen aidan tonttien välille. Aita voi olla rakennettu lauta-aita tai joissain tapauksissa voi olla istutettu esimerkiksi korkeita pensaita tai puita pihojen väliin. Laatoitukset, marjapensaat ja puuntaimet maksavat myös uudelle tontilla. Näihin materiaaleihin tulee varata budjettia myös. Yleensä aitoja ei vaadita rakennettavaksi heti talon ohella, vaan ennen lopputarkastusta, joten tämän ei tarvitse olla ensimmäinen tehtävä listalla.
Talon ympärillä olevat terassit saattavat kuulua talopakettiin, mutta jos ne haluaa nikkaroida niin voi mahdollisesti säästää vähän rahaa. Meillä terassit jätettiin pois paketista ja ne rakennetaan itse.
Nämä ei ole ensimmäisen vuoden pakollisia töitä, mutta se, että nämä on huomioitu hankkeen budjetissa alusta alkaen niin näihin muistaa varata rahaa. Pihatöiden kustannus riippuu paljon toiveista ja vaatimuksista, joten hinta riippuu paljon itsestä. Me tullaan varaamaan budjettia terasseihin ja pihan valmiiksi saattamiseen noin 10000 euroa.
Muista siis
Omakotitalon rakentamista suunnitellessa mieti budjettia ainakin näistä näkökulmista:
- Tontti – oma- tai vuokratontti? Sijainnilla on väliä.
- Talo – talopaketit kannatta kilpailuttaa. Mitä olet valmis tekemään itse; otatko levyvalmiin paketin ja teet sisätyöt itse vai avaimet käteen -paketin?
- Pohjarakentaminen – kallio, moreeni, savi; rakentamisen pohjatyön hinta voi olla kohtuullinen tai paljon.
- Liittymät, luvat ja valvonta – pakollista lupaprosessia ja valvontaa.
- Pihatyöt – varaa budjettia pihan viimeistelyyn!